รู้ก่อนลงทุน: สรุปแล้ว “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” คือ อะไร?

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือ อะไร?

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือ การระดมเงินจากนักลงทุน ในรูปการขายหน่วยลงทุน และนำเงินที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยมุ่งเน้นเพื่อให้ได้รับผลตอบแทนสม่ำเสมอในรูปของค่าเช่า โดยมิได้มีวัตถุประสงค์ซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเพื่อการพัฒนาและขายต่อ ผลตอบแทนหรือรายได้ที่ได้รับจากการบริหารอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว จะถูกนำไปแบ่งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปของเงินปันผล ผู้ลงทุนมีฐานะเป็นเจ้าของสินทรัพย์ทางอ้อมผ่านการถือหน่วยลงทุน

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์สำหรับการลงทุน

อสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนก็มีให้เลือกหลากหลายประเภท ทั้งสนามบิน อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ศูนย์แสดงสินค้า คลังเก็บสินค้า โรงแรม ศูนย์ประชุม เป็นต้น โดยเมื่อระดมทุนเสร็จแล้วก็จะปิดกอง คือ เปิดให้จองซื้อเพียงครั้งเดียวเมื่อจัดตั้งโครงการ (IPO) และนำไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อให้เกิดสภาพคล่อง นักลงทุนสามารถเข้าไปซื้อขายเปลี่ยนมือบนกระดานผ่านตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้เหมือนหุ้นตัวหนึ่ง ไม่สามารถขายคืนหน่วยลงทุนกลับให้บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนได้เหมือนกองทุนรวมทั่วไป ดังนั้นผู้ลงทุนต้องมีบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์ก่อน

ปัจจุบันไม่มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) กองใหม่เปิดเพิ่มแล้ว เพราะทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) ให้ออกเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) แทน ซึ่งจริงๆ แล้ว REIT ก็มีรูปร่างหน้าตาคล้ายกับกองทุนรวมอสังหาฯ ที่เราคุ้นเคยกัน แต่ก็มีความแตกต่างกันบ้าง ในเรื่องของกฏเกณฑ์และข้อกำหนดต่างๆ

นอกจากนี้แล้วยังมีกองทุนที่มีรูปร่างหน้าตาคล้ายกับกองทุนอสังหาฯ อีกประเภทหนึ่งก็คือ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อระดมทุนจากผู้ลงทุน เพื่อนำเงินไปลงทุนในกิจการโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นประโยชน์สาธารณะ เช่น ระบบขนส่งทางราง โรงไฟฟ้า ระบบโทรคมนาคม ระบบประปา ถนน ทางด่วน สนามบิน ฯลฯ โดยรวมๆ แล้วผมจะขอเรียกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพราะมีหลักการที่คล้ายกัน

สิ่งที่นักลงทุนควรรู้ก่อนลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนที่สนใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เรื่องแรกที่จะต้องดู คือ

1. เรื่องกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นกองทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือ กองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ (Leasehold) เรียกง่ายๆว่า “ขายขาด” หรือ “เซ้ง” นั่นเอง

2. เรื่องต่อมา คือ เรื่องของทรัพย์สินที่ลงทุน อสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนเข้าไปลงทุนนั้น เป็นธุรกิจประเภทใด สนามบิน เสาโทรคมนาคม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ศูนย์แสดงสินค้า คลังเก็บสินค้า โรงแรม หรือศูนย์ประชุม สถานที่ตั้งของทรัพย์สินนั้นอยู่ทำเลไหนบ้าง มีความหลากหลายของทำเลไหม จำนวนแห่งที่อยู่ในกอง มีสาขาไหนบ้าง เพราะธุรกิจแต่ละประเภทมีที่มาและการกระจุกตัวของรายได้ต่างกัน

หากเป็นสินทรัพย์ประเภทโรงแรม สถานตากอากาศ รายได้หลักจะมาจากปริมาณผู้เข้ามาใช้บริการ ที่อาจมีข้อจำกัดบางเรื่อง เช่น วันหยุด ฤดูกาล สภาพอากาศ โรคระบาด การเมือง สิ่งที่ต้องดูคือ อัตราการเข้าพักเฉลี่ย ช่วง High Season อาจจะมีผู้เข้าพักเต็ม 100% แต่ช่วง Low Season อาจจะมีผู้เข้าพักไม่ถึง 50% ดังนั้นอัตราการเข้าพักเฉลี่ยของธุรกิจโรงแรมยังไงก็ไม่ถึง 100% บางกองทุนจะลงทุนโรงแรมเพียงแห่งเดียว ก็อาจจะได้รับผลกระทบจากฤดูกาลท่องเที่ยวที่ทำให้รายได้เข้ามาไม่สม่ำเสมอ

หากเป็นสินทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานให้เช่า ก็ต้องดูว่าอยู่ทำเลไหน อยู่ย่านธุรกิจหรือไม่ มีคู่แข่งมาสร้างอาคารในบริเวณใกล้เคียงไหม ถ้ามีอนาคตลูกค้าอาจจะย้ายหนีได้ มีการกระจุกหรือกระจายตัวของผู้เช่าเป็นอย่างไร รายได้ค่าเช่านั้นมาจากผู้เช่าเพียงรายเดียวหรือน้อยราย หากผู้เช่ามีปัญหาทางการเงิน กองทุนก็จะขาดรายได้ไปด้วย การหาผู้เช่าใหม่มาแทนก็จะลำบาก มีโอกาสปรับขึ้นค่าเช่าได้มากน้อยแค่ไหน ระยะเวลาของสัญญาเช่าคงเหลืออีกกี่ปี หากหมดจะมีโอกาสต่อสัญญาไหม หรือหากผู้เช่าหมดสัญญาพร้อมๆกันจะหาคนเช่ามาทดแทนทันไหม

หากเป็นสินทรัพย์ประเภทศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า ก็ต้องดูว่ามีจำนวนกี่แห่งที่ลงทุน มีความหลากหลายของทำเลไหม มีผู้เช่าเต็มไหม มีการกระจุกหรือกระจายตัวของผู้เช่าเป็นอย่างไร มีลักษณะการพึ่งพิงผู้เช่าไหม มีแนวโน้มปรับอัตราค่าเช่าขึ้นได้มากน้อยแค่ไหน มีปริมาณลูกค้ามาเดินมากน้อยเพียงใด

สิ่งสำคัญอีกอย่างที่นักลงทุนจำเป็นต้องเข้าใจ คือ ผลตอบแทนจากการลงทุน กองทุนที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินจะแตกต่างจากกองทุนที่เป็นสิทธิการเช่า หากเป็นกองทุนที่เป็นสิทธิ์การเช่า สิทธิ์ในการรับรายได้นั้นก็จะหมดไปเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด ดังนั้นผลตอบแทนที่เราได้รับมานั้นก็จะมีดอกผลจากการลงทุนและเงินต้นของเราทยอยคืนมาบางส่วนด้วย

การจ่ายเงินคืนผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนที่เป็นสิทธิการเช่า มักจะประกอบด้วยเงิน 2 ส่วน ได้แก่

1. เงินปันผล

2. การลดทุน (หรือการคืนเงินต้นบางส่วน)

ซึ่งผู้ลงทุนบางท่านอาจมองข้ามรายละเอียดของการลดทุนไป และเข้าใจว่า เงินที่ได้รับทั้งก้อนนั้นเป็นเงินปันผลทั้งหมด เมื่อกองทุนมีการจ่ายเงินปันผลและลดทุน จะมีการประกาศไว้อย่างชัดเจนว่า เงินส่วนใดเป็นเงินปันผล และเงินส่วนใดเป็นเงินลดทุน โดยในส่วนของเงินปันผล จะมีการหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ 10% แต่ในส่วนของเงินลดทุน จะไม่ถูกหักภาษี

ถ้าเราไม่มีเวลาศึกษารายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท ผมแนะนำให้ลงทุนผ่านกองทุนรวมที่ลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อีกทีก็ได้ โดยจะมีผู้จัดการกองทุนเป็นผู้นำเงินจากนักลงทุนหลายๆคนไปลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เพื่อสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุน หรือที่เรียกว่า Fund of Property Funds

โครงสร้างทั่วไปของ Fund of Property Funds จะนำเงินไปลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ/หรือหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และ/หรือ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานอีกทอดหนึ่ง

ดังนั้น ข้อเสีย คือ จะมีค่าบริหารจัดการที่ซ้ำซ้อนทั้งจากตัวกองทุนรวม และค่าบริหารจัดการในตัวทรัพย์สินนั้น

แต่ ข้อดี ของกองทุนรวมที่ลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุนก็คือ ใช้เงินน้อย มีผู้จัดการกองทุนที่เชี่ยวชาญช่วยบริหาร มีการกระจายความเสี่ยงในหลายประเภทอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสนามบิน เสาโทรคมนาคม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ศูนย์แสดงสินค้า คลังเก็บสินค้า โรงแรม ศูนย์ประชุม เป็นต้น

สำหรับผู้ลงทุนที่สนใจจะลงทุนจะต้องศึกษาข้อมูลของโครงการอย่างละเอียด ไม่ว่าจะเป็นนโยบายการลงทุนรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน นโยบายการจ่ายเงินปันผล ตลอดจนค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่างๆ นอกจากนั้นผู้ลงทุนควรจะศึกษาปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมกองนั้นๆ ลงทุนอยู่ด้วยครับ

ลงทุนอย่างสบายใจ กำไรอย่างยั่งยืน

ชื่อว่า ตอนเด็กๆ เรามีความสุขกับการหยอดเงินในกระปุกออมสินให้เต็ม โตขึ้นมาหน่อย ก็ชอบมองเห็นตัวเลขในบัญชีเงินฝากที่โตขึ้นเรื่อยๆ แต่พอรู้ตัวอีกที ทำไมเงินฝากที่มี ดูไม่เยอะเหมือนเมื่อก่อน

เงินเฟ้อครับ สิ่งที่ทำให้เงินสดที่คุณถืออยู่มีมูลค่าลดลงไปเรื่อยๆ เมื่อ 20 ปี ก่อน คุณอาจจะซื้อข้าวผัดกระเพราไข่ดาวจานละ 15 บาท แต่เดี๋ยวนี้ 15 บาทอาจจะได้แค่ข้าวสวยกับไข่ดาวหนึ่งฟอง

นั้นเป็นเพราะการเลือกที่จะ “อยู่เฉยๆ ไม่ทำอะไรเลย” ไม่เคยรู้เลยว่า เราสามารถเอาชนะเงินเฟ้อได้ ด้วยการลงทุนครับ

คนส่วนมาก มองว่าการลงทุนเป็นเรื่องไกลตัว ไม่รู้จะเริ่มต้นอย่างไร กลัวความเสี่ยงของการลงทุนจะทำให้เงินต้นหายไป สุดท้ายก็ทิ้งเงินก้อนนั้นไว้เฉยๆ ฝากธนาคารไปเรื่อยๆ โดยไม่เคยรู้เลยว่า

“การไม่ลงทุนนั้นแหละ คือสิ่งที่เสี่ยงที่สุด”

แต่ไม่ใช่ว่าลงทุนอะไรก็เหมือนกันนะครับ คุณต้องลงทุนในสินทรัพย์ที่คุณมั่นใจได้ว่า จะเพิ่มมูลค่าขึ้นเรื่อยๆ ในระยะยาว โดยจำกัดความเสี่ยงให้น้อยที่สุดเท่าที่จะรับได้

ลงทุนอะไรดี

ในบรรดาสินทรัพย์ยอดนิยมอย่างหุ้น พันธบัตร ทองคำ และเงินฝาก คุณว่าสิ่งไหนจะทำให้เงินของคุณเติบโตได้มากที่สุดครับ

กราฟข้างล่างนี้ คุณจะเห็นเลยครับว่าในระยะยาวเวลา 36 ปีเท่าๆ กัน เงิน 1,000 บาทที่นำไปลงทุนในสินทรัพย์ต่างกันจะเติบโตได้ไม่เท่ากัน ถ้าคุณไปซื้อทอง จาก 1,000 ก็กลายเป็น 8,505 แต่ถ้าคุณไปซื้อหุ้น เงิน 1,000 จะเติบโตเป็น 59,674 บาท ซึ่ง

“หุ้น” เป็นทรัพย์สินที่สร้างผลตอบแทนได้สูงที่สุดในระยะยาว

ดังนั้น ถ้าอยากเพิ่มมูลค่าของเงินให้เติบโตได้ดีกว่าไปฝากธนาคารทิ้งไว้เฉยๆ คุณมีทางเลือกอยู่เพียง 2 ทางเท่านั้นครับ คือ ซื้อหุ้น กับ ซื้อพันธบัตร

สินทรัพย์ทั้ง 2 นี้ให้ผลตอบแทนไม่เท่ากัน ความเสี่ยงก็ไม่เท่ากัน หุ้นให้ผลตอบแทนสูงกว่าแต่ก็แลกมาด้วยความผันผวนที่มากกว่า ส่วนพันธบัตรให้ผลตอบแทนต่ำกว่าแต่ความผันผวนก็น้อยกว่าเช่นกัน จะเลือกลงทุนอย่างใดอย่างหนึ่ง หรือลงทุนทั้ง 2 อย่าง ผลลัพธ์ต่างกันแน่นอนครับ

เพราะฉะนั้น คำนวณให้ดีก่อนครับว่า เป้าหมายการลงทุนของคุณคืออะไร ต้องการผลตอบแทนเท่าไหร่ และรับความเสี่ยงได้มากแค่ไหน

ลงทุนเท่าไหร่ดี

การจัดสัดส่วนการลงทุน ขึ้นอยู่กับความเสี่ยงที่แต่ละคนจะรับได้ครับ

ถ้ายังเป็นหนุ่มสาว มีเวลาให้ลงทุนอีกนาน อย่างน้อย 10 ปี สามารถหาเงินมาทดแทนส่วนที่อาจจะสูญเสียไปได้ทุกเมื่อ รับความเสี่ยงได้มากกว่า อาจจะเลือกลงทุนในหุ้น 80% และพันธบัตร 20% หรืออาจจะลงในหุ้นหมดเลยก็ได้ เพื่อให้เงินเติบโตได้สูงสุดในระยะยาว

ส่วนผู้สูงวัยที่เกษียณแล้ว แน่นอนว่ารับความเสี่ยงได้น้อยกว่า อาจจะเลือกลงทุนหุ้น 40% และพันธบัตร 60% หรือจะ 50:50 ก็แล้วแต่ความต้องการของแต่ละคน

ต้องยอมรับว่า ถ้าคุณเน้นเงินเติบโตมากกว่ารักษาเงินต้น การลงทุนในหุ้นเป็นสัดส่วนเยอะๆ จะช่วยให้คุณไปถึงฝั่งฝันได้ง่ายกว่า

ยิ่งคุณลงทุนในหุ้นด้วยหลักการที่ดี และวิธีที่ถูกต้อง คุณก็สามารถลดความเสี่ยงของการลงทุนในหุ้นไปได้เยอะเลยครับ

เลือกหุ้นอย่างไรปลอดภัยกว่า

ลงทุนในตลาดหุ้นก็เหมือนกับลงทุนในธุรกิจต่างๆ เหมือนกับว่าเราเป็นเจ้าของธุรกิจนั้นๆ ตามสัดส่วนจำนวนหุ้นที่เรามี  เช่น มีหุ้น CPALL อยู่ 1,000,000 หุ้น ก็เท่ากับเราเป็นเจ้าของ CPALL อยู่ 0.01%

ซึ่งผลตอบแทนของทั้ง 2 การลงทุนก็ไม่แตกต่างกัน โดยที่เราจะได้รับ ผลตอบแทนจากกำไรที่เติบโตขึ้นและเงินปันผลที่จ่ายออกมา และถ้าหากเราไปลงทุนใน 10 หุ้น หรือ 10 ธุรกิจ ผลตอบแทนที่เราจะได้รับก็คือ กำไรที่เติบโตขึ้นบวกกับเงินปันผลในแต่ละปี ของทั้งหมดเฉลี่ยรวมกัน

ถ้าดูจากกราฟผลตอบแทนจากตลาดหุ้นไทยตั้งแต่ปี 2518 – 2560 เป็นระยะเวลา 43 ปี แค่ผลตอบแทนทบต้น 11.87% ต่อปี เงินลงทุนเราก็โตมากถึง 124 เท่าแล้วครับ คิดเป็น

ผลตอบแทนมาจาก กำไรที่เติบโตขึ้น 6.89% ต่อปีผลตอบแทนมาจาก เงินปันผลที่จ่ายออกมา 4.98% ต่อปี

ถ้าดูดีๆ แล้ว ผลตอบแทนจากตลาดหุ้นในระยะยาว เป็นผลตอบแทนจากธุรกิจที่เติบโตขึ้นเป็นหลัก (กำไร + ปันผล) ไม่เกี่ยวกับการเก็งกำไรในตลาดหุ้นรายวัน หมายความว่าเราลดความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาหุ้น ทำให้เรา “ลงทุนอย่างสบายใจ กำไรอย่างยั่งยืน” ตราบใดที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้ ธุรกิจในตลาดหุ้นยังคงมีกำไรและจ่ายปันผลอย่างสม่ำเสมอ ไม่ต้องทำอะไร เงินลงทุนก็จะยังเติบโตขึ้นเรื่อยๆ ยิ่งลงทุนนานมากเท่าไหร่ เงินก็จะยิ่งเติบโตอย่างมหัศจรรย์มากขึ้นเท่านั้นครับ

คาดหวังกับตลาดหุ้นได้มากแค่ไหน

มองภาพตลาดหุ้นให้ยาวขึ้นเป็นร้อยๆ ปี จะมั่นใจได้อย่างไรว่าเงินลงทุนจะเติบโตไปเรื่อยๆ ผ่านร้อนผ่านหนาวจากวิกฤตต่างๆ บนโลกใบนี้

ดูได้จากผลตอบแทนของตลาดหุ้นสหรัฐฯ เป็นเวลาทั้งหมด 116 ปี ตั้งแต่ปีค.ศ. 1900 จนถึง 2016  จะพบว่าตลาดหุ้นสหรัฐให้ผลตอบแทนประมาณ 9.5% ต่อปี แบ่งออกเป็น

ผลตอบแทนมาจาก กำไรที่เติบโตขึ้น 4.6% ต่อปีผลตอบแทนมาจาก เงินปันผลที่จ่ายออกมา 4.4% ต่อปีผลตอบแทนจากการเก็งกำไร 0.5% ต่อปี (การเปลี่ยนแปลงของค่า PE)

ระยะเวลา 116 ปีนี้ น่าจะครอบคลุมการลงทุนทั้งชีวิตของทุกๆ คน ที่ผ่านมาแล้วทุกวิกฤต ทั้งฟองสบู่ดอทคอม ต้มยำกุ้ง เศรษฐกิจตกต่ำ เงินเฟ้อสูง รวมไปถึงสงงครามโลก ดังนั้นแล้ว สบายใจได้เลยครับว่า ถ้าอิงกับการลงทุนในธุรกิจอย่างแท้จริงแล้ว ตลาดหุ้นจะให้ผลตอบแทนในระยะยาวที่ดีสุดอยู่เสมอครับ

จากข้อมูลตลาดหุ้นทั้งไทยและสหรัฐฯ ได้พิสูจน์ให้เห็นว่า ราคาหุ้นไม่สามารถคาดเดาได้ในระยะสั้น แต่คาดการณ์ผลตอบแทนได้อย่างแม่นยำในระยะยาว

คุณสามารถสร้างเงินให้งอกเงยในตลาดหุ้นได้แน่นอน เพียงแค่ลงทุนในหุ้นทั้งตลาด และถือเป็นระยะเวลาที่นานพอ

4 วิธี เริ่มต้นลงทุนในหุ้น

วิธีลงทุนนั้นมีอยู่หลายแบบด้วยกันครับ ขึ้นอยู่กับความถนัดของแต่ละบุคคล ของไปถึง ผลตอบแทนที่คาดหวังไว้ ความเสี่ยงที่ยอมรับได้ คุณเหมาะกับวิธีไหน เลือกด้านล่างนี้ได้เลยครับ

1. ลงทุนในกองทุนรวม SET50

กองทุนนี้จะกระจายความเสี่ยงลงทุนในหุ้นที่มีมูลค่าตลาดสูงสุด 50 อันดับแรกในตลาดหุ้นไทย ซึ่งผลตอบแทนก็จะได้ใกล้เคียงกับตลาด 8%-10% ที่สำคัญก่อนซื้อ ให้เลือกกองทุน SET50 ที่คิดค่าธรรมเนียมต่ำที่สุดครับ เพราะยิ่งค่าธรรมเนียมต่ำเท่าไหร่ ผลตอบแทนก็จะยิ่งมากขึ้นด้วยครับ

2. ลงทุนด้วยตัวเองแบบ Value investing

เน้นลงทุนตามพื้นฐานของกิจการ เลือกบริษัทที่คุณภาพธุรกิจดี มีราคาเหมาะสม ให้มั่นใจว่ากิจการของบริษัทจะเติบโตขึ้นเรื่อยๆ มีความแข็งแกร่ง ในระยะยาวแล้วราคาหุ้นก็จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เองครับ ทำให้ได้รับกำไรมากขึ้น

ยิ่งถ้าเราคัดเลือกดี เลือกบริษัทที่น่าจะให้ผลตอบแทนมากกว่า 10% มาลงทุน ผลตอบแทนระยะยาวที่คุณจะได้รับ ดีกว่าการลงทุนทั้งตลาดแน่นอน ถ้าคุณลงทุนในหุ้น CPALL ตั้งแต่ปี 2553 ถึงมาจนถึงปี 2560 เป็นระยะเวลา 7 ปี ผลตอบแทนที่คุณจะได้รับคือ 18.7% ต่อปี จากกำไรโดยรวมที่ 16.9% และปันผล 1.8% ต่อปี ราคาหุ้น CPALL ในช่วงเวลาเดียวกันมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 21.58% ต่อปีครับ (ส่วนต่าง 2.88% ต่อปี เกิดจากการปรับค่า PE ของหุ้นในตลาด ที่อาจจะต่ำหรือสูงกว่าปกติในบางช่วงเวลา)

นักลงทุนเก่งๆ อย่างวอร์เรน บัฟเฟตต์ ก็ใช้หลักการลงทุนนี้ ทำผลตอบแทนได้ประมาณ 20% ต่อปี เป็นเวลานานกว่า 50 ปี เรียกได้ว่าเป็นนักลงทุนที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในโลกเลยก็ได้ครับ เคล็ดลับการลงทุนที่บัฟเฟต์แชร์เสมอ ให้ไปประประยุกต์ใช้กับการลงทุนของตนเองให้ประสบความสำเร็จ  ก็คือ “จงลงทุนในธุรกิจที่ดี ในราคาที่เหมาะสม”

ถ้าคุณสนใจแนวทางการลงทุนนี้ เข้าไปดูวิดีโอ Jitta 101 เพิ่มเติมได้ครับ คุณจะได้เรียนรู้ตั้งแต่หลักการลงทุน การวิเคราะห์หุ้น ไปจนถึงจัดสัดส่วนพอร์ตการลงทุนของเอง ในเว็บไซต์ www.jitta.com จะมีทั้งข้อมูลการวิเคราะห์พื้นฐานหุ้นแต่ละตัว พร้อมงบการเงินย้อนหลังแบบ ฟรีๆ

แต่ต้องยอมรับว่า ลงทุนด้วยวิธีนี้ อาจแลกมาด้วยเวลา เพราะการศึกษา วิเคราะห์งบ อ่านแผนธุรกิจ และคอยคัดเลือกหุ้นดี ราคาไม่แพง เข้าพอร์ตอยู่เสมอๆ จะต้องมีวินัยที่เคร่งครัด ตัดสินใจด้วย “เหตุผล” และควบคุม “อารมณ์” ได้ ไม่ใช่สิ่งที่ทำกันได้ง่ายๆ โดยเฉพาะเมื่อมองว่า เราจะต้องลงทุนด้วยวิธีนี้ไปอีก 10 ปีเมื่อไหร่ที่เราหยุดลงทุน เงินเราก็จะหยุดเติบโตไปด้วยครับ

ดังนั้นสำหรับคนทั่วไป ที่ต้องการ “ลงทุนแบบสบายใจ กำไรอย่างยั่งยืน” ไม่ต้องการทำอะไรมาก ต้องการลงทุนแล้วปล่อยให้เงินทำงานไปเรื่อยๆ โดยที่ตัวเราต้องการไปทำอย่างอื่น มองข้ามวิธีนี้ไปได้เลยครับ

3. ลงทุนตามแนวทาง QVI (Quantitative Value Investing)

การลงทุนที่รวมเอาวิธีที่ 1 และ 2 เข้าด้วยกัน โดยแทนที่จะลงทุนในหุ้นทั้งตลาด แค่คัดกรองหุ้นตามตัวเลขทางการเงิน เพื่อเลือกลงทุนใน “หุ้นดี ราคาถูก” กว่าหุ้นในตลาดโดยรวม จากนั้นกระจายความเสี่ยงการลงทุนไปยังหลายๆ หุ้น คอยปรับพอร์ตตามรอบเวลาที่กำหนด เพื่อให้เรามีหุ้นดี ราคาถูก อยู่ในพอร์ตทุกๆ ปีครับ

การลงทุนแบบ QVI มีผู้พิสูจน์มามากมายครับว่า สามารถให้ผลตอบแทนที่เหนือกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดในระยะยาว ถ้าเรียงลำดับหุ้นที่น่าลงทุนตามตัวเลขงบการเงินที่สำคัญๆ จากนั้นเลือกลงทุนในหุ้นที่ยังราคาไม่แพง

ในปัจจุบัน วิธีนี้ค่อนข้างทำได้ง่ายแล้วครับ ถ้าเทียบกับสมัยก่อน เพราะว่ามีข้อมูลงบการเงินของหุ้นครบถ้วน มีเทคโนโลยีที่วิเคราะห์และจัดอันดับหุ้นน่าลงทุนได้ตลอดเวลา จึงทำให้วิธีนี้ได้รับความนิยมจากนักลงทุนมากขึ้นเรื่อยๆ

ถ้าคุณสนใจ  ต้องการศึกษาแนวทางนี้ แนะนำให้อ่านหนังสือ The Little Book that beats the market และ Quantitative Value Investing ครับ

4. ลงทุนตาม Jitta Ranking

Jitta ก็มีหลักการลงทุนที่ได้รับการพิสูจน์เป็นที่เรียบร้อย โดยเเลือกลงทุนในหุ้นที่น่าลงทุนที่สุดตาม Jitta Ranking  30 อันดับแรก ในแต่ละปี และปรับพอร์ตปีละ 1 ครั้ง ผลตอบแทนที่เราจะได้รับใน 10 ปีล่าสุด เทียบกับตลาดหุ้นในแต่ละประเทศจะเป็นดังนี้ครับ

จะเห็นได้ชัดครับว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ผลตอบแทนตามหลักการ Jitta Ranking นั้น ให้ผลตอบแทนเหนือกว่าผลตอบแทนของตลาดหุ้นในทุกประเทศ และเมื่อดูค่าเฉลี่ยผลตอบแทนเฉลี่ยของทั้ง 7 ประเทศนั้น Jitta Ranking จะทำผลตอบแทนได้ 15.3% ต่อปี มากกว่าผลตอบแทนตลาดหุ้นที่ 8.01% ต่อปีครับ

แน่นอนว่าบางปี Jitta Ranking อาจจะทำผลตอบแทนได้มากกว่าหรือน้อยกว่าตลาดอยู่มาก เพราะว่ามีเลือกลงทุนหุ้นน้อยตัวกว่า แต่ในระยะยาวแล้ว ถ้าธุรกิจที่เราเลือกมามีการเติบโตที่สูงกว่าตลาดโดยรวม ผลตอบแทนในระยะยาวก็จะมากกว่าตลาดหุ้นโดยรวมได้เองครับ

ในแต่ละปี Jitta จะอัปเดตรายชื่อหุ้น Jitta Ranking ทั้ง 30 ตัว พร้อมผลตอบแทนรายปี คุณสามารถเข้าไปดูได้ตลอดเวลาที่ https://library.jitta.com/th/ranking  หรืออยากศึกษาแนวคิดการจัดอันดับ Jitta Ranking เพิ่มเติม ดูได้ที่ https://library.jitta.com/th/classes

สำหรับใครที่ต้องการ “ลงทุนอย่างสบายใจ กำไรอย่างยั่งยืน” ด้วยการลงทุนตาม Jitta Ranking แบบอัตโนมัติเลย ก็สามารถให้ระบบจัดการพอร์ตอัตโนมัติของ Jitta Wealth ช่วยบริหารจัดการให้ได้ครับ

สรุป

การลงทุนไม่ใช่เรื่องยากและเสี่ยงอย่างที่คิด สิ่งที่ควรกังวลมากกว่า คือ การพลาดกำไรระยะยาวจากการไม่ลงทุนอะไรเลย เพราะกลัวความผันผวนระยะสั้นของตลาดมากเกินไป

ลองศึกษาข้อมูลสักหน่อย ก็จะเจอวิธีการหลายแบบที่นำไปใช้ลงทุนแบบสบายๆ เพื่อเพิ่มมูลค่าเงินให้เติบโตได้ ด้วยผลตอบแทนทบต้นที่แสนมหัศจรรย์ ยกตัวอย่างเช่น การลงทุนในตลาดหุ้นไทยตลอด 43 ปีที่ผ่านมา ด้วยผลตอบแทน 11.87% ต่อปี เงินลงทุนของเราจะเพิ่มขึ้นถึง 124 เท่า เงิน 1 ล้านบาท จะกลายเป็น 124 ล้านบาท โดยที่เราไม่ต้องทำอะไรเลย เพียงแค่ลงทุนให้ถูกต้องและลงทุนให้นานพอครับ

มองหาทางเลือกการลงทุนที่เหมาะสมกับตัวเอง เช่น

อยากได้ผลตอบแทนชัวร์ๆสบายๆ 8% – 10% ก็ลงทุนในกองทุนรวม SET 50ต้องการผลตอบแทนมากกว่าตลาด ก็ศึกษาและพัฒนาทักษะการลงทุนแบบ VI แล้วลงทุนด้วยตนเองอยากได้ผลตอบแทนที่ดีตามหลักการ VI แต่ไม่อยากใช้เวลาวิเคราะห์และลงทุนด้วยตนเอง ก็ลงทุนตามแนวทาง QVI

สิ่งที่เหมือนกันหลังจากเริ่มลงทุนไปแล้ว ไม่ว่าจะด้วยวิธีไหนก็ตาม ก็คือ

จงลงทุนไปเรื่อยๆเป็นระยะเวลานานๆ แล้วผลตอบแทบทบต้นจะสร้างความมั่งคั่งให้กับเราเองครับ

รีวิวสถานการณ์ลงทุนคอนโด 2562 ที่นักลงทุนไม่ควรพลาด!

"ใครที่กำลังอยากรู้ว่าสถานการณ์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปี 2562 จะดำเนินไปในทิศทางไหน "

ผมเชื่อว่ายุคทองของการลงทุนคอนโดผ่านไปแล้ว เรากำลังอยู่ในช่วงขาลงโดยสังเกตุจากการซื้อขายและการปล่อยเช่าทำได้ยาก ใครที่สายป่านไม่ยาวเงินไม่เย็นจริง ก็อาจประสบปัญหาขาดสภาพคล่องจนต้องประกาศขายเท่าทุนหรือขาดทุนกันไป 

รู้สึกได้เลยว่านักเก็งกำไรที่เคยแวะเวียนไปจองคอนโดช่วงพรีเซลล์มีจำนวนลดน้อยลง ดังนั้น การลงทุนคอนโดต่อจากนี้ไปต้องใช้ความรอบคอบมากขึ้น และคำนึงถึงสภาพคล่องทางการเงินของตนเองด้วย ผมยังคงแนะนำให้ถือครองคอนโดที่ดีเก็บไว้อยู่ในพอร์ต เพราะมองว่าปัญหาจะไม่ลามไปถึงขั้นเกิดวิกฤตฟองสบู่แตกเหมือนปี 2540 และราคาคอนโดยังคงมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะยาว ผมอยากให้มองปัญหาเป็นบททดสอบการลงทุนคอนโดครบทั้งขาขึ้นและขาลง ซึ่งเป็นการฝึกจิตใจให้นิ่งขึ้นกล้าที่จะถือยาวเพื่อโอกาสได้รับผลตอบแทนสูงขึ้นตามกฏ High Risk High Return ทีนี้เรามาดูครับว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่ต้องติดตาม

คอนโดหลายทำเล Over Supply

ต้องยอมรับว่าหลายปีที่ผ่านมาโครงการใหม่ผุดขึ้นราวดอกเห็ดตามเส้นทางรถไฟฟ้า พอเห็นที่ดินเริ่มล้อมรั้วก็มักทายถูกว่ากำลังจะเปลี่ยนไปเป็นคอนโด เพราะมีนักลงทุนนักเก็งกำไรทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติเข้ามาช่วยซื้อกันเป็นจำนวนมาก แต่พอช่วงขาลงความต้องการจากลูกค้ากลุ่มนี้จะลดลงไปอย่างรวดเร็ว ทำให้เกิดปัญหาซื้อขายและการปล่อยเช่าทำได้ยาก เพราะคนเสนอขายเพียบแต่คนซื้อลดลง 

โครงการเปิดใหม่ลดน้อยลง

ผู้พัฒนาโครงการเริ่มชะลอการเปิดโครงการใหม่กลัวซ้ำรอยตอนเกิดวิกฤตปี 2540 ซึ่งถือเป็นเรื่องดีเหมือนขับรถด้วยความเร็วแล้วมีแตะเบรกไว้บ้าง ช่วงนี้หลายแห่งเร่งทำการตลาดระบายคอนโดที่มีเหลือในสต็อก เป็นโอกาสให้ผู้ซื้ออยู่จริงและผู้มีเงินเหลือได้ช้อปในราคาพิเศษ 

เศรษฐกิจไทยเติบโตช้า GDP 3%-4%

คนรวยรู้สึกว่าเศรษฐกิจยังดี รายได้ยังเข้ามาตามปกติ แต่คนทั่วไปกลับรู้สึกว่าเศรษฐกิจไม่ดี เงินฝืดเคือง ทำให้กำลังซื้อคอนโดกลุ่มหลักหายไปจากตลาด สถานการณ์ยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไป ต้องรอดูรัฐบาลชุดใหม่มีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจให้ดีขึ้นได้หรือไม่ แต่ขออย่าใช้นโยบายประชานิยมเพราะไม่ช่วยให้เกิดการเติบโตอย่างยั่งยืน

ภาวะหนี้สินท่วมโลก

น่าเป็นห่วงที่หนี้สินของคนทั้งโลกรวมกันมีขนาดใหญ่กว่ารายได้รวมหลายเท่า ไม่เว้นแม้แต่ประเทศไทยที่มีหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง สมัยนี้คนไทยเป็นหนี้เร็ว หนี้เยอะ และหนี้นาน ทำให้มีคนที่ขอสินเชื่อคอนโดไม่ผ่านเป็นจำนวนมาก ผมแนะนำว่าการลงทุนคอนโดไม่ควรมีหนี้สินเกิน 2 เท่าของทรัพย์สินทั้งหมดที่มี

สงครามการค้า กำลังซื้อชาวต่างชาติลดลง

สหรัฐอเมริกาพยายามทำทุกวิถีทางเพื่อลดการขาดดุลการค้ากับจีน อย่างเช่น การตั้งกำแพงภาษี ส่งผลโดยตรงต่อรายได้ของคนจีนซึ่งเป็นชาวต่างชาติกลุ่มใหญ่ที่สุดที่มาซื้อคอนโดในเมืองไทย จึงทำให้ผู้ประกอบการต้องหันกลับมาโฟกัสกำลังซื้อของคนไทยด้วยกัน โดยการทำโปรโมชั่นลดแลกแจกแถม

การลงทุนอื่นแย่

ตลาดหุ้นและกองทุนรวมในปีที่ผ่านมามีความผันผวนสูง สุดท้ายจบที่จุดต่ำสุดทำให้หลายคนขาดทุนเป็นจำนวนมาก จึงเกิดคำถามกับคนที่มีเงินเหลือว่าปีนี้จะเอาเงินไปลงทุนอะไรดี ผมแนะนำว่าลดพอร์ตการลงทุนให้อยู่ในระดับไม่เสี่ยงจนเกินไปและลงทุนในสิ่งที่ตนเองถนัดรู้ดีมากกว่าคนทั่วไป

โครงการรถไฟฟ้าเดินหน้าตามแผน

แม้ว่ารถไฟฟ้า 10 สายจะใช้เวลานาน แต่ก็ได้เห็นความคืบหน้าอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่ทำให้ตลาดคอนโดยังก้าวต่อไปได้และราคามีทิศทางเพิ่มขึ้นทุกปี เพราะเมื่อรถไฟฟ้าสร้างเสร็จครบทุกสายจะเป็นระบบขนส่งมวลชนที่มีประสิทธิภาพมากและมีระยะทางรวมไม่แพ้ชาติใดในโลก

ธปทออกกฎเกณฑ์เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ

มาตรการควบคุมวงเงินสินเชื่อบ้าน (LTV) เริ่มใช้ 1 เม.ย. 62 เพื่อมุ่งสกัดการเก็งกำไรที่มีมากเกินไปในตลาดอสังหาฯ ถือเป็นเรื่องน่าชื่นชม ออกมาได้ถูกจังหวะเวลาและยาขมถ้วยนี้ยังช่วยลดความเสี่ยงฟองสบู่ในอนาคตได้ดี นักลงทุนคอนโดต้องรู้จักปรับตัวเตรียมเงินให้พร้อมวางดาวน์เพิ่มขึ้น ไม่สร้างปัญหาในอนาคต

ทั้งหมดคือปัจจัยที่ถือว่าเป็นทั้งบททดสอบและสถานการณ์การลงทุนคอนโด ปี 2562 นี้ในมุมมองของผมครับ ถ้าเพื่อนๆ คนไหนมีข้อมูลหรือมีความคิดเห็นอย่างไรสามารถไปแลกเปลี่ยนได้ที่เพจ Maibat Condo ได้เลยครับ